禾略是这样解读城市的,温州篇
吃瓜群众专属BGM
过去的温州，就像今天的深圳——沿海城市，地少人多没资源，好在赶上改革开放，老一辈的温州人吃苦耐劳，敢于拼搏，从家庭小作坊，做到中国驰名商标，实现民营经济腾飞。同时，炒房之风盛行，房价连续5年全国第一，楼盘单价最高去到10万/㎡。
现在的温州，却像消失了10年——2005年之后，就没出现过知名企业，而当地知名企业也接连倒闭，老板跑路，城市基础建设落后，人才流失，资本流失，企业外迁，资金链断裂，楼市崩盘，房价持续下跌60个月，跌至1.7万/㎡的水平。
本来是个励志的草根逆袭故事，最后惨变韭菜被收割的故事……
转折发生在今年，温州楼市悄咪咪回温——讨论热度变高，库存告急，房价见涨，但这是真涨，还是虚高？
禾略打算从城市、产业、市场三个维度，去探讨温州，是否还有翻盘的可能，房地产有什么机会。（韭菜表示不服啊）
1、城市——大拆大建，基础功能逐渐完善，进入复苏阶段
1978-1985温州改革伊始，中国就有个说法，“看资本主义到温州去”。毕竟在1982年，温州就出现创业小高潮，个体工商企业超过10万户，约占全国1/10，同时有30万经销员奔走各地，足以让国营企业头疼不已。
可以说温州的起步，甚至早于珠三角地区。
但近几年，温州却被列为“最无前途城市”。
基于温州的发展现状，禾略选择城市基本面、城市更新、城市功能三大维度，通过量化分析，尝试呈现一个客观的温州。
1）城市的基本面（人地钱），温州在浙江省内综合表现，处于第二集团领先位置，落后于杭州、宁波，但有迎头赶上之势。
人口流入速度较缓，但小学生人口全省第一，居民存款规模大，社会资本活跃度高。
预计2021年，温州虽仍处在第二集团，但和宁波的差距变小，同时也拉开了和绍兴的差距。
通过禾略城市发展模型的计算，今年，温州有机会晋级为二线城市。
2）城市更新情况，温州棚改力度仅次于杭州，明显领先于省内其他城市
棚改面积，温州排名第二
5年累计棚改面积销售比，温州排名第一
3）城市配套服务，对比2011、2015年的公共事业就业区位商，教育、卫生、社保、社会福利、文娱和公共管理业都出现普增，温州城市基础功能在逐步完善。
区位商越大，该地区该行业的专业化水平越高
2、产业——转型升级，预计3年后开始见效
改革开放之初，温州产业发展是全国出了名的“温州模式”，小商品，大市场的发展格局，逐渐培养了一批家喻户晓的品牌：奥康、红蜻蜓、美特斯邦威、森马等。
2004年，温州民营经济空前繁荣，承包了全国1/4的皮鞋的生产，还被评为中国十大活力城市。其他上榜城市，成都、大连、东莞、杭州、青岛、深圳、沈阳、苏州、无锡。
但2011年房价泡沫的破裂，带走了这些辉煌。
很多老板用自己企业设备，去银行抵押贷款，几百上千亿带出去炒房，导致实体经济空心化。房价跳水，资金链断链，接下来几年，产业基本0发展。
固投和GDP的关系，相当于政府在城市投入和产出的关系
固投增速/GDP增速＞1，投入高于产出，GDP靠投资拉动
目前，温州进入工业化中期，面临做大经济总量、促进经济转型升级的双重压力。当年“温州模式”，诱发现在“产业低散小”的问题，由于创新力不足，并没得到有效破解。
就像一个初中毕业的人，早先一步进入社会，勤奋刻苦，确实赚了点钱，但后续发展，就受限于文化水平不高，进入了瓶颈期。
从2014年前后温州注册企业来看，制造业企业明显减少，计算机、科研类科技企业有所增长，但人才储备与杭州、宁波差距明显。
温州每万人拥有人才数量，仅相当于全省平均水平的八成左右，平均每万名劳动者中科技活动人员为41 名，不到杭州的1/3和宁波的1/2。
这只是第一步投入，工业投资见效在3年后。
温州产业转型升级，仅有投资是不够的，还需三方面的努力——产业竞争力提升、产业聚集度提高、高知技人才聚集。
3、市场——全面复苏，适合快进快出，重点关注城市拓展区
根据库兹涅夫周期的理论，经济中存在长度为15—25年不等的长期波动。房地产的周期波动，简单而言分为四个阶段：萧条、复苏、繁荣、衰退。对于开发商而言，最佳进入时间就是萧条期。
这也适合区县维度，短期内市场阶段初步研判标：
根据市场成交的量价，温州各区县，全面进入复苏阶段，其中以乐清势头最猛。
整体房价稳中有涨，变现较快，建议想进温州的开发商，做一些短平快的项目，但要避免大项目，操盘时间过长，开发到衰退期，容易被套住。
围绕城温州房价水平与城市配套功能错层的主要矛盾，进入不同区域，对应策略应有所不同——中心区域出利润，外围拓展区域出规模。
而剩余居住土地主要位于拓展及近郊区，预计3年后进入开发周期。现阶段，可重点关注以城市拓展区为主的热点市场，提前布局以城市近郊区为主的潜力市场。
温州说不上是百废待兴，但确实处在筑底回升的窗口期，加上城市大拆大建的发展，产业升级转型的轮换，未来3年仍处于蛰伏阶段，然后将迎来一轮小爆发。
在房地产开发投资层面，重点进入土地能级高、剩余居住用地多的板块，同时重点关注热点市场土地。结合温州中心城区外配套设施成熟度较低的特点，以教育、医疗等资源配套为切入点，可提升土地获取率。
最后附送一张温州鸡肋市场分布，作为“避雷”福利。
所谓鸡肋市场，就是可以直接放弃的市场。属于城市土地价值很低的城市远郊远郊区，剩余规划宅地很多，拿地成本很低，有少量的住宅成交，但价格水平低，而且未来3-5年升值潜力小。
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